1. Uvod................................................................................................................................ 3
2. Osvrt na tržište nekretnina u BiH................................................................................. 4
2. 1. Problem sa aspekta tržišta....................................................................................... 6
2. 2. Nova ili stara gradnja.............................................................................................. 6
3. Ponuda stambenih kredita na tržištu stambenih nekretnina u BiH.......................... 7
4. Stanje na tržištu stambenih nekretnina po pojedinim područjima u BiH................ 9
4. 1. Tržište RS-a............................................................................................................ 9
4. 2. Tržište Banja Luke................................................................................................ 10
4. 3. Tržište Kantona Sarajevo...................................................................................... 12
4. 4. Tržište Mostara..................................................................................................... 17
5. Cijena stanova i kupovna moć.................................................................................... 18
6. Komparativna analiza cijena nekretnina u BiH i cijena nekretnina u regionu...... 21
7. Zaključak...................................................................................................................... 23
Literatura........................................................................................................................... 24
Opis tabela i grafova......................................................................................................... 25
1. UVOD
Tržište stambenih nekretnina je jedno od turbulentnijih tržišta, sa snažnim promjenama koje ovise o ekonomskom, socijalnom te političkom kontekstu određenog područja. Ponuda, potražnja i formiranje cijena na ovoj vrsti tržišta zavisi od mnogo disciplina koje se međusobno isprepliću i ovisne su jedna o drugoj. Neke od njih su investiranje u nekretnine, spremnost banaka na davanje stambenih kredita, opće stanje na globalnom i lokalnom tržištu stambenih jedinica, platežna sposobnost stanovništva, arhitektura i lokacija, itd.
Na određenje vrijednosti stambenog prostora (nekretnina), te samim tim i dalje transakcije unutar dotičnog tržišta, utiče anticipiranje njihove vrijednosti kroz “vrijednosni ciklus nekretnina”. Iako se spomenuti ciklus permanentno dešava na svakom tržištu, tako i bosanskohercegovačkom, gdje vrijednosti nekretnina osciliraju na gore ili na dole, dešava se da ga učesnici na tržištu stambenog prostora teže prepoznaju. Svaki učesnik koji želi ozbiljno participirati na tržištu stambenog prostora dužan je voditi svoje poslovne odluke posmatranjem tržišta kroz vrijednosne cikluse nekretnina i realnu procijenu uključujući sve elemente koji opisuju stambeni prostor.
Zemlje jugoistočne Evrope u posljednjih nekoliko godina prolaze značajne pozitivne promjene u razvoju tržišta nekretnina, pa tako i Bosna i Hercegovina. Upravo kroz ovaj seminarski rad će biti više riječi o samom tržištu stambenih nekretnina u našoj državi i njegov razvoj od posljeratnog perioda pa sve do minule godine. Dati ćemo generalni prikaz ovog tržišta na cjelokupnoj teritoriji Bosne i Hercegovine, ukazujući na sve povoljnosti i probleme sa kojima se učesnici susreću, a zatim se osvrnuti i na ona najznačajnija lokalna tržišta (Kanton Sarajevo, Mostar, Banja Luka te ostatak Republike Srpske). Kroz vremenski ciklus ćemo pokazati kakav je danak uzela globalna kriza, te kako je uticala na pucanje cjenovnog balona usljed pada vrijednosti stambenih objekata. Također, osvrnut ćemo se i na ponudu stambenih kredita, te kako promjene u uvjetima kreditiranja utiču na smanjenje potražnje i odluka o kupovini. Rad ćemo finalizirati prikazom cjenovnog stanja stambenih prostora, ocjenom kupovne moći bosanskohercegovačkog stanovništva, te komparacijom cijena na našem i regionalnom tržištu nekretnina.
2. OSVRT NA TRŽIŠTE NEKRETNINA U BIH
Tržište nekretninama u Bosni i Hercegovini ima svoje specifičnosti posebno u pogledu gdje se nekretnina nalazi. Prilično je mudro kupiti nekretninu u BiH. Nekretnine su dosta jeftinije, životni troškovi su dosta manji nego npr. u Hrvatskoj. Sarajevo kao glavni grad, te kulturno i ekonomsko središte Bosne i Hercegovina predstavlja najveće i najdinamičnije tržište nekretnina.
Kako BiH skoro pa i nema vlastitu privredu koja bi određivala ekonomske tokove, već u potpunosti zavisimo od stranih banaka i privrednih društava, naša privreda je zapravo eho dešavanja u EU. Zato je za očekivati, konačno, bolje prilike. Neke banke već nude stambene kredite po kamati manjoj od 8%, što nije daleko od najpovoljnijih uvjeta koje smo imali poslije 1996. godine. To se odražava prije svega na tržište nekretnina.
U glavne faktore koji determinišu cijenu stambenog prostora mogu se ubrojiti:[1]
v odnos ponude i potražnje (broj novih stanova na tržištu, promjene u broju stanovnika)
v finansijski faktori (kreditna politika, kamatne stope, dostupnost kapitala)
v cijene građevinskog zemljišta
v lokacija i kvalitet gradnje
v kupovna moć stanovništva (neto plata, zaposlenost) i
v stambena politika zemlje, gradova i opština
U posljednjih desetak godina tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini se nije razvijalo postepeno. U većim gradovima, posebno na atraktivnim lokacijama tržište nekretnina se nalazilo u naglom usponu. U tom periodu se povećao obim potražnje, ljudi su na relativno lagan način mogli doći do izvora finansiranja, te je ponuda bila nedovoljna. Sve je ovo uticalo na nagli razvoj tržišta nekretnina. Dramatičan porast potražnje je tokom 90-tih godina bio uzrokovan činjenicom da je usljed rata veliki broj postojećih nekretnina bio uništen te ljudi nisu bili u mogućnosti da riješe stambeno pitanje. Rat je radikalno izmijenio situaciju u stambenom sektoru u Bosni i Hercegovini, sa djelomičnim ili potpunim razaranjeg gotovo polovine prijeratnog stambenog fonda. Od 1992. do 1995. godine, djelomično ili potpuno je uništeno oko 452.000 stambenih jedinica. Od ovog broja, gotovo 80% stambenih jedinica bilo je ili razoreno ili teško oštećeno.[2]
Privatizacijom bankarskog sektora, ulaskom stranog finansijskog kapitala te padom kamatne stope ljudima su bili na raspolaganju značajniji i povoljniji izvori finansiranja za kupovinu nekretnina. Kao posljedica toga, javlja se prividno povećanje kupovne moći koja se mjerila kvadratnim metrima stambenog prostora.
Usljed povećane potrebe za nekretninama, te lako dostupnim izvorima finansiranja dolazi do pojave viška potražnje, te se dramatično i veoma nerelano povećavaju cijene koje su najviše bile izražene sredinom 2008. godine.
Posljedice svjetske ekonomske krize, te loša kupovna moć stanovništva su ostavile trag i na tržište nekretninama . Iako su cijene smanjene, potražnja je bila relativno mala. Finansijska kriza, povećanje nezaposlenosti, male plate, nedostupnost kredita s jedne strane i visoke cijene nekretnina s druge strane sve više ugrožavaju tržište nekretnina.
U najvećim gradovima u BiH cijene su već doživjele dvocifreni procenat pada tako da je u mjesecu februaru 2009. godine za kvadratni metar stana bilo potrebno u prosjeku izdvojiti oko 2.100 KM. Pregled prosječnih cijena kvadratnog stana predstavljen je u narednoj tabeli.
Tabela 1: Cijene stanova u BiH (KM po metru kvadratnom)
Izvor: Agencije za promet nekretninama, investitori, vlastite analize
2.1. Problem sa aspekta tržišta
Tržište nekretnina u društvima u tranziciji je, bez sumnje, jedan od važnih pokazatelja stvarne liberalizacije njihove naslijeđene ekonomije. Pravo slobodne kupovine i prodaje nekretnina je svakako jedan od stubova svakog demokratskog društva. Uređeno tržište nekretnina pretvara aktivu u kapital. Ukoliko isključimo druge elemente koji utiču na formiranje cijena na tržištu nekretnina (kamatne stope i dostupnost kapitala, cijene rada, materijala i energenata i sl), prema tržišnoj logici, manjak ponude podiže cijene i profite, što privlači nove investitore. Povećana gradnja povećava ponudu i obara cijene, sve dok se odnos ponude i tražnje ne izbalansira, a cijene se ne uspostave na realnom nivou.
Međutim tržište nekretnina gotovo nikad nije perfektno. Ovaj nesklad na tržištu se posebno odražava u većim gradovima gdje postoji veliki interes investitora, ali i u manjim gradovima gdje nema mogućnosti za izgradnju stambenih objekata.
Imperfektnost tržišta nekretnina karakteristična za veće sredine, može se predstaviti na primjeru Banja Luke. Prodajna cijena kvadratnog metra novoizgrađenog stambenog prostora na atraktivnim gradskim lokacijama prešla je sredinom 2008. godine iznos od 3.000 KM po metru kvadratnom, a da istovremeno cijena koštanja uglavnom nije bila viša od 1.500 KM po kvadratu. Normalno bi bilo očekivati da će visoke stope prinosa privući nove investitore koji su spremni da u prodajnu cijenu kalkulišu značajno niže profite i tako doprinjeti njenom približavanju cijeni koštanja.[3]
Za dobivanje građevinske dozvole potrebo je čekati godinama, što odbija kupce. Problem postaje sve veći jer su mnogi, čekajući na dobivanje građevinske dozvole, dočekali krizu i smanjen plasman bankarskih kredita. Zbog predugog čekanja na građevinsku dozvolu su i mnogi investitori odustali.
2.2. Nova ili stara gradnja
Ne postoje bitne razlike u funkcionisanju tržišta novih i polovnih stanova, jer se kretanje u jednom segmentu brzo i lako prelijeva u drugi. U opredjeljenju da li da kupe novi ili da renoviraju polovni stan, kupci su suočeni sa nizom dilema opisanih u narednom tekstu.
Nova naselja najčešće se grade uz maksimalno iskorištenje građevinskog zemljišta i prostora, sa najvećim mogućim koeficijentom izgrađenosti i gustinom naseljenosti.
U velikom broju slučajeva, ne vodi se nimalo računa o aspektu kvaliteta života za buduće stanare, niti o renomeu firme koja gradi stanove za nove kupce i buduće poslovne poduhvate. Sve je podređeno ostvarivanju maksimalnog profita u što kraćem roku.
Prisutan je i fenomen „nemjerljivost kvaliteta“, jer nema gotovo nikakve garancije za kvalitet građenja. Koncept gradnje novih naselja svodi se na prosto zadovoljenje urbanističkih propisa i forme, a gradnja pratećih infrastrukturnih objekata, kao što su škole, dječiji vrtići, igrališta, zelenilo, parkovi i slično, najčešće potpuno izostaje. Zato se može reći da se u posljednje vrijeme u građenju vrlo rijetko sreće pojam brend, a novoj gradnji se s pravom dodjeljuje epitet „nehumane“ gradnje.
U poređenju sa novogradnjom, stariju (predratnu) gradnju najčešće karakteriše bolja mikrolokacija i infrastrukturna opremljenost. U slučaju stare gradnje u cijenu stana najčešće ulaze parkirno mjesto, ostava, kao i određene zajedničke prostorije, dok je kod nove gradnje ove pogodnosti potrebno dodatno platiti. Mane starije gradnje uključuju tehnološku dotrajalost materijala i instalacija i nemogućnost adaptacije čitavog objekta (zgrade). Struktura cijene stare gradnje uključuje zbir vrijednosti zemljišta, doprinosa i ostatka građevinske vrijednosti, kao i dobit u kojoj su ukalkulisane lokacijske i infrastrukturne pogodnosti.
Zahvaljujući lošim urbanističkim rješenjima (vanjsko infrastrukturno uređenje) i čestim i krupnim problemima koji najčešće prate novu gradnju (loš kvalitet radova, materijala i opreme uz nepoštivanje projekta), mnogi kupci se ipak odlučuju za stariju gradnju uz odgovarajuće adaptacije, što drži cijene polovnih stanova na visokom nivou.
3. PONUDA STAMBENIH KREDITA NA TRŽIŠTU NEKRETNINA U BIH
Poslovne banke danas su najznačajniji izvor stambenog finansiranja u BiH. Stambeni krediti čine u prosjeku trećinu kredita poslovnih banaka. Zahvaljujući ekspanziji stambenih kredita, većina kreditno sposobnih građana BiH uspjela je u protekloj deceniji riješiti svoj stambeni problem.
Ipak, u poređenju sa okruženjem, kamatna stopa na ove kredite bila je uvijek viša za koji procentni poen, što se najčešće pravdalo nestabilnim okruženjem, tj rizikom karakterističnim za zemlju, iako nema evidencije o većem procentu kreditne devijacije u BiH od standarda.
Iz pregleda raspoloživih kreditnih linija za stambene kredite u BiH, veoma je teško utvrditi efektivnu kamatnu stopu, s obzirom da je većina banaka uslovljava iznosom traženog kredita i vlastitih sredstava raspoloživih za investiciju, a u nekim slučajevima i kretanjem EURIBOR-a. Izuzimajući kreditne linije IRB RS-a i Kantona Sarajevo, efektivna kamatna stopa na stambene kredite kod komercijalnih banaka kreće se u rasponu između 8 i nevjerovatnih 15%.
Tabela 2: Pregled kamatnih stopa na stambene kredite u BiH, april 2009. godine
Institucija /
Izvor: Internet stranice banaka i institucija
Sa aspekta banaka, mladi predstavljaju najrizičniju grupu klijenata, s obzirom na to da najčešće nemaju kreditnu istoriju, da rade u firmama sa niskim i nesigurnim primanjima i da nisu u mogućnosti da kao obezbjeđenje ponude hipoteku ili kvalitetne žirante. Zato kod većine zajmodavaca mladi ne uživaju posebne pogodnosti. Izuzetak predstavljaju malobrojne banke koje izlaze u susret mladima
nudeći nešto nižu kamatnu stopu i kreditne šeme koje se plasiraju u saradnji sa institucijama kao što su IRB RS ili Kanton Sarajevo, gdje je kamatna stopa također nešto povoljnija, ali su procedure za odobravanje kredita zahtjevnije, komplikovanije i dugotrajnije. Čak i oni koji su stalno zaposleni, ne mogu prihvatiti visoko kreditno zaduženje koje podrazumijeva kupovinu stana, jer mjesečna plata nije dovoljna da pokrije ratu kredita ili im ne ostaje dovoljno sredstava za normalan život. Pri odobravanju stambenih kredita banke su vrlo rigorozne i traže da im se dostavi detaljna dokumentacija.
4. STANJE NA TRŽIŠTU STAMBENIH NEKRETNINA PO POJEDINIM PODRUČJIMA
4.1. Tržište RS-a
Prema podacima iz decembra 2008. potražnja za stanovima u Republici Srpskoj je opala zbog pooštrenih uslova za dobijanje kredita, a njihova cijena je morala pasti na realan iznos, jer je bila prenaduvana, smatraju agenti koji trguju nekretninama.[4]
U 2009-toj godini uprkos smanjenju tražnje, cijene nekretnina u RS su ostale iste. Iako je potražnja blago opala, cijene stanova u Republici Srpskoj tih posljednjih nekoliko mjeseci su ostale iste. Vlasnica bijeljanske agencije "Krov", Gordana Draganić je rekla da je potražnja za stanovima u ovom gradu bila u padu, pošto je, kako kaže, stanogradnja i dalje bila u krizi. Prema njenim riječima cijena kvadratnog metra stambenog prostora se kretala od 1.100 do 1.600 KM i teško je bilo procjenjivati šta će se dešavati u narednom periodu. U agenciji "Tviko" su tada tvrdili da stanove u Trebinju više niko ne kupuje, ali da je zato potražnja za građevinskim parcelama u porastu. Kvadrat u novoizgrađenim zgradama stana je u ovom gradu 2009. koštao 1.100 KM. Prema riječima direktora preduzeća Građenje iz Pala, Zorana Popića, kraj 2009. godine donio je blagu stagnaciju u potražnji stanova, odnosno cijeni kvadrata korisnog stambenog prostora, navodeći da je cijena iznosila u rasponu od hiljadu i po KM do 1.800 KM. Direktor istočnosarajevskog preduzeća Marvel, Savo Lalović, kaže da su u 2009. godinu ušli sa započetom izgradnjom 204 stambene jedinice, te da su do kraja godine uspjeli da završe izgradnju i prodaju 106 stanova. Cijena kvadratnog metra stambenog prostora iznosila je od 1.650 KM do 1.950 KM. U drugoj polovini godine cijena jeftinijih stanova bila je manja i za 250 KM po kvadratu.[5]
2010. godine prema izvoru SEEbiz.eu na tržištu nekretnina u RS-u cijene su bile manje za 30 posto. Posljedice svjetske ekonomske krize, te loša kupovna moć stanovništva, u prethodnoj godini ostavile su trag na tržište nekretninama u Republici Srpskoj. Iako su cijene bile smanjene, u prosjeku između 300 i 500 maraka ili oko 20 do 30 posto po kvadratnom metru, potražnja je bila relativno mala. [6]
Prema podacima iz augusta 2011 za razliku od Banjaluke, cijene stanova u drugim opštinama Srpske su bile znatno niže i kretale se do 1.800 KM. Kvadratni metar stana u Bijeljini se kretao od 1.200 do 1.500 maraka, dok u najužem centru grada kvadrat stana je koštao i do 1.700 KM - naveli su u bijeljinskoj agenciji za nekretnine "Astra" i dodali da su stanovi u staroj gradnji u ovom gradu koštali 1.000 maraka po kvadratnom metru. U prijedorskoj agenciji za promet nekretninama "Agent" su rekli da su se stanovi u novogradnji u Prijedoru kretali od 1.600 do 1.800 KM, a u staroj gradnji od 1.000 do 1.200 maraka po kvadratu.[7]
Potražnja za stanovima je 2011. godine bila najlošija, gotovo da uopšte nije bilo zainteresovanih za kupovinu - rekli su u ovoj agenciji.
Među najpovoljnijim stanovima te godine u novogradnji su bili stanovi u Doboju, koji su bili skoro duplo jeftiniji nego u Banjaluci i po kvadratnom metru su koštali od 1.500 do 1.600 KM, dok su stanovi starijeg datuma gradnje koštali od 1.100 do 1.250 maraka.
Što se tiče 2012 godine, komentar predsjednika Sindikata građevinarstva i stambeno-komunalnih djelatnosti RS govori mnogo, a on glasi: "Teško je biti optimista. Budite uvjereni, sve investicije su stale. Opao je interes za stanove, ali i za poslovne prostore. Ima koliko hoćete primjera da su novosagrađeni stanovi godinama prazni. Takvo je vrijeme došlo da su čak i banke opreznije pri odobravanju kredita. Radnici ostaju bez posla, pa su mogućnosti za kupovinu stambenih prostora značajno smanjene"[8]
4.2. Tržište Banja Luke
U periodu između 2003. i 2004. godine cijene stanova u Banja Luci su rasle po relativno stabilnoj godišnjoj stopi između 10 i 15%, a do značajnijeg rasta od preko 20% došlo je u 2006. godini, što se može dovesti u vezu sa uvođenjem PDV-a, i u 2008. godini, čemu je jednim dijelom doprinjela i kreditna linija IRB RS.
Tabela 3: Kretanje prosječne cijene kvadratnog metra stambenog prostora u Banjoj Luci
Izvor: Agencije za promet nekretninama, investitori, vlastite analize
Naime, u toku 2008. godine, IRB RS je samo na području Banja Luke odobrila 382 stambena kredita u ukupnom iznosu od 26,44 miliona KM. Također, do porasta cijena došlo je i zbog velike potražnje, a nedovoljne ponude koja bi zadovoljila tu tražnju. U agencijama za prodaju nekretnina kažu da potražnja uveliko prevazilazi ponudu, što je i dovelo do porasta cijena. "Cijene stanova nisu realne. Ako čovjek sa prosječnom platom treba da radi tri ili četiri mjeseca da bi kupio jedan kvadrat stana, onda se vidi da to nije realno i da su cijene previsoke“, kažu u "Sezam nekretninama". [9]
Dodaju da kod nas cijenu diktira samo tržište i potražnja. Zbog toga se većina ljudi odlučuje za kupovinu manjih stanova jer to jedino mogu da priušte, ali istovremeno u gradu trenutno skoro da i nema malih stanova na prodaju.
U 2009. godini trend je nešto usporeniji tako da je do mjeseca aprila odobreno 68 stambenih kredita u iznosu od 4,39 miliona KM. U 2009. godini dolazi do smirivanja tržišta, pada broja kupopradajnih transakcija i korigovanja cijena naniže sa tendencijom daljeg pada.
Za 100.000 KM u 2007. godini u Banja Luci se mogao kupiti stan od nekih 50 kvadrata. Uz kamatnu stopu od 7% i rok otplate od 20 godina, mjesečni anuitet za ovaj stan iznosi 775 KM, što znači da će stan kupca koštati nešto više od 186.000 KM, uz pretpostavku da je kupovina u potpunosti bila finansirana iz kreditnih izvora. U 2008. godini, za stan od 50 kvadrata u prosjeku je trabalo izdvojiti 125.000 KM. Prema korigovanim kamatnim stopama IRBRS od 5,60%, mjesečni anuitet za ovaj kredit uz rok otplate na 20 godina iznosi 867 KM, što znači da će korisnik morati platiti nešto više od 205.000 KM.
Ovo znači da će kupac koji je kupio stan od 50 kvadrata uzimanjem kredita od komercijalne banke 2007. godine biti na dobitku od 19.000 KM u odnosu na kupca koji je kupio stan godinu dana kasnije kreditom IRB RS-a, bez obzira na nižu kamatnu stopu.
Sa aspekta kupca stana, ovakva promjena cijena znači i da je kupac koji je stan kupio 2008. godine, a prodao po cijenama iz februara 2009. godine izgubio čitavih 10.000 KM, ne računajući poreze i druge troškove transakcije. Još važniji aspekt stambenog problema dovodi u vezu cijene stambenog prostora i kupovnu moć stanovništva.
4.3. Tržište Kantona Sarajevo
U daljem tekstu više riječi će biti o tržištu stambenog prostora, uslovima formiranja cijena i vremenskom ciklusu istog, za područje Kantona Sarajevo, kao najznačajnijeg tržišnog regiona u BiH.
Lokacija je dominantan faktor u određivanju vrijednosti stambene jedinice, pa tako i na tržištu nekretnina Kantona Sarajeva. Faktori koji doprinose vrijednosti lokacije su: kvalitet stana, blizina glavne saobraćajnice, parking, blizina škole/vrtića, spratnost, blizina tramvajske stanice, starost stana, mirno okruženje/susjedstvo, blizina javnih ustanova (policija, dom zdravlja i sl.).
Bitno je naglasiti da cijena stambene jedinice nije samo uslovljena običnom procjenom vrijednosti već i socijalnim kontekstom, u ovom slučaju posljednicama ratnih dešavanja. Podaci koji će biti prikazani ne obuhvataju stanove sa oštećenjem ili agresijom devastirani stanovi.
Također, na određenje vrijednosti stambene jedinice uticaj ima i usporedba sa stanovima slično lociranim u glavnim gradovima regiona (Zagreb, Beograd, Podgorica). Međutim, obzirom da svaku sredinu karateriše različit stepen unaprijeđenosti infrastrukture i kvaliteta životne sredina, održivost ove tvrdnje je upitno.
Na osnovu istraživanja sprovedenog na uzorku od N=2816 transakcija stanova starogradnje, na regionu Kantona Sarajevo, za period od prvog tromjesečja/kvartala 1999 do trećeg kvartala 2010 izvršeno je tržišno zoniranje općina/naselja unutar Kantona Sarajevo dodjeljujući im istorodne indexe cijena/vrijednosti stanova. Naime, vrijednosti po lokacijama su te koje su povezale pojedina naselja u jednu od vrijednosnih zona. Dakle, kada govorimo o zonama, govorimo o lokacijama koje nose određeni nivo vrijednosti.[10]
Tabela 4: Cjenovne/vrijednosne zone u po naseljima i općinama u Kantonu Sarajevo
Zona
Općina / Naselje
Vrijednosni koeficjenti*
Zona 0
Centar, Višnjik, Marijin dvor
1,00
Zona 1
Breka, Skenderija, Ciglane
0,91
Zona 2
Kovačići, Koševo, Koševsko brdo, Centar2, Stari grad
0,76
Zona 3
Čengić Vila, Grbavica, Hrasno
0,78
Zona 4
Mojmilo, Novo Sarajevo, Otoka, Pofalići
0,69
Zona 5
Aerodromsko naselje, Novi Grad, Pejton, Sarajevsko polje
0,63
Zona 6
Alipašino, Dobrinja, Ilidža, Švrakino
0,57
Zona 7
Dobrinja2, Otes, Vogošća, Hadžici, Hrasnica, Ilidža2, Ilijaš
0,51
* Vrijednosni koeficijenti predstavljaju odstupanja nekretnina u odnosu
na vrijednosnu „Zonu 0“ u Kantonu Sarajevo
Izvor: „Formiranje cijena stambenog prostora na tržištu Kantona Sarajevo“; Rijad Joldaš, Kasim Tatić
Isto istraživanje je poslužilo za prikaz ciklusa nekretnina na datom području.
Analizirajući isti, možemo reći da ulazi u period „kontrakcije“ u trećem kvartalu 2000. godine. S obzirom na formirane vrijednosti nekretnina na niskom nivou u predhodnim kvartalima, ciklus nekretnina brzo je ušao u fazu pada, ali recesijsko kretanje dobija tek od trećeg kvartala 2002.godine, kada vrijednosti značajnije počinju padati ispod vrijednosti indeksa predhodnog perioda. Kao referentni graf uzimamo prosječne indeksne vrijednosti u Kantonu Sarajevo.
Graf 1: Prosječne indeksne vrijednosti stanova u starogradnji u Kantonu Sarajevo
Izvor: „Formiranje cijena stambenog prostora na tržištu Kantona Sarajevo“; Rijad Joldaš, Kasim Tatić
Recesijsko dno ili najniži nivo vrijednosti stanova nalazimo u periodu od prvog do trećeg kvartala 2004. godine (ref: provedba „Zakona o prodaji stanova na kojima postoji stanarsko pravo“), a nakon ovog perioda tržište doživljava oporavak. Oporavak znači povrat na vrijednosti prije perioda kontrakcije. Taj momenat se desio u drugom kvartalu 2006.godine. Rast vrijednosti nekretnina traje do drugog kvartala 2008, kada tržište ulazi u recesiju. Rast je bio uzrokovan nizom faktora, a među najbitnijim su: velika emisija novca za hipotekarne kredite od strane banaka i kupovina stanova od strane BH dijaspore.[11]
U nastavku će kroz više faza biti objašnjen vremenski ciklus nekretnina u Kantonu Sarajevo:
a) Prvi dio ciklusa – Kontrakcija / period 1999 – 2002
Dešavanja na tržištu nekretnina odmah nakon rata rezultirala su 'preslikavanjem vremena', odnosno vraćanje na stanje koje je bilo neposredno prije rata kada su nekretnine imale jednu vrijednost. Neoštećene nekretnine prodavane po cijenama identičnim kao prije agresije, a tržište je bilo usporeno kao i poslovanje banaka. Ostvareni promet nekretninama je bio na najnižem nivou.
b) Drugi dio ciklusa – Recesija / period 2002 – 2004
Ovaj period postaje karakterističan i vezan samo za Kanton Sarajevo, više nego za bilo koji drugi region u Bosni i Hercegovini. U tom periodu je većina stambenih jedinica promjenila vlasnika. Društvena svojina transformirala se u privatnu svojinu, odnosno vlasništvo.
U ovom periodu nastaje preokret na tržištu nekretnina. Logika stanovništava je bila jednostavna: osloboditi se (prodati) nekretnine iz jednog regiona i kupiti nekretninu u drugom regionu. Tržište nekretnina, doživljava recesiju i nekretnine bivaju vještački obezvrijeđene. Drugi slučajevi koji doprinose vještački oborenim vrijednostima nekretnina su: odlazak stanovništva u treće zemlje u potrazi za boljim životom, bh državljani zaposleni u inostranstvu žele prodati nekretninu, devastirani stanovi koji trebaju dodatna ulaganja postaju predmetom prodaje, nedostatak svijesti stanovništva da je kupovina nekretnine ujedno i investicija i sl.
Potrebno je napomenuti i neuobičajenu pojavu za fazu recesije, odnosno pada vrijednosti nekretnina, iz jednostavnog razloga što je ista “na silu” izazvana. Naime, prometovanje nekretninama je bilo obimno, što je na odgovarajući način pratio bankarski sektor.
c) Treći dio ciklusa –Oporavak / period 2004 – 2006
Predhodni period doprinio je prepoznatljivosti Kantona Sarajevo za ulazak investitora/ ulagača koji su voljni napraviti obrt u polju nekretnina. Kupovina devastiranih ili djelomično oštećenih objekata, te gradnja novih nekretnina pokazala se unosnim poslom ovog perioda. Tu prepoznajemo domaće građevinske kompanije koje traže zemljište za gradnju novih nekretnina, koje na taj način same sebi daju posao, te prodajom nekretnine vrše povrat i zaradu na uloženi novac, a prepoznatljiv je ulazak i domaćih investitora. Pojavljuje se generacija mladih i profesionalaca sa dobrim primanjima koji žele riješiti svoje stambeno-imovinsko pitanje, što će prevagnuti na strani potražnje u odnosu na ponudu navedenih investitora.
d) Četvrti dio ciklusa – Rast: period 2006 – treći kvartal 2008
Ulazak ostalih investitora koji žele dio kolača ovog specifičnog tržišta je karakterističan za ovu fazu. Ovaj tip investitora je sklon kopiranju drugih, te smatra da će se lako domoći zarade na ovom tržištu. Uglavnom se pojavljuju sitni investitori koji grade jedan ili najviše tri objekta, uzimaju novac, traže novu lokaciju za gradnju ili mijenjaju biznis.
Cijena stanova za Kanton Sarajevo doseže svoju najvišu razinu. Glavni grad je vrlo privlačno mjesto za život i poslovanje. Sarajevo je također veliki edukativni centar, te se većina visoko obrazovnih kadrova odlučuje ostati i zaposliti u Sarajevu, što nanovo stvara tržište za kupoprodaju nekretnina. Banke su sve otvorenije prema investitorima, voljne ulagati u nove projekte.
e) period juni 2008 – mart 2010 Kontrakcija
Ovaj period karakterišu visoke kamatne stope banaka usljed ekonomske krize koja je pogodila svjetsko tržište. Još jedan negativan pokazatelj je vezan za banke, a to je ubrzani istek ili promjena kamatnih stopa na već postojeće ugovore. Nekretnine teže nailaze na svoju realizaciju, odnosno prodaju. Povećava se ponuda više nego potražnja. To je slučaj sa investitorima koji su nastavili sa realizacijom svojih projekata iz perioda 'rasta'. Potražnja usporava iz jednostavnog razloga što ljudi opreznije troše svoj novac. Globalno tržište je zahvatila ekonomska kriza, a mediji su izvršili dodatan pritisak, te preuveličali stanje svjetske ekonomije. Sa druge strane lokalne banke ne nude povoljne hipotekarne kredite kako bi potakle kupovinu stanova. Upražnjene nekretnine povećavaju svoj broj, a to se prije svega odnosi na poslovne prostore i stanove, odnosno na nekretnine od kojih se očekuje renta.[12]
f) period mart 2010 – 2011
Stambene jedinice nailaze na realizaciju/prodaju, ali po znatno nižoj cijeni (30% manjoj ili istoj kao u trećem kvartalu 2006.godine), ali zbog fokusiranosti stanovništva na štednju broj prodaja nije tako veliki. Cijene nekretnina na mjesečnom nivou u 2011. godini se i nisu značajnije mijenjale, dok su na godišnjem nivou ipak manje za 5%. Trgovanje stambenim jedinicama u velikoj mjeri je i dalje zavisila od banaka, koje su strožim uslovima za odobravanje stambenih kredita ograničavale kupce u kupovini. Početkom 2011. godine bile su zabilježene sljedeće cijene stanova; u centru Sarajevu kreću se od oko 3.500 do 4.500 KM po metru kvadratnom, od 2.000 KM na Grbavici, 1.500 KM na Alipašinom polju do 1.300 KM na Dobrinji. Zabilježen je veći interes za stanovima i vikendicama, dok je interes za kućama i poslovnim prostorima opao.
Tabela 5: Prosječne vrijednosti stanova u starogradnji u Kantonu Sarajevo
Izvor: „Formiranje cijena stambenog prostora na tržištu Kantona Sarajevo“; Rijad Joldaš, Kasim Tatić
Predviđanja za budućnost
Vlasnici agencija za nekretnine tvrde će kupovina stanova zaživjeti onog trenutka kada banke budu fleksibilnije u odobravanju kredita. Također, obzirom da tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini nije uređeno, s nedostatkom kontinunirano vođenih i tačnih statističkih podataka, to je teže dati precizan odgovor na predviđanja o kretanjima cijena u narednom period na području spomenutog kantona. Kako se ne naziru značajne investicije koje bi mogle biti pokretač ekonomskog razvoja i smanjenja nezaposlenosti, kretanja cijena u prvoj polovini 2012. će biti slična kretanjima iz 2011. i ista će vjerojatno nastaviti dok se ne pokrene privredni rast, tj. obezbijedi sigurnost potencijalnim kupcima nekretnina.
4.4. Tržište Mostara
U Mostaru je tokom 2004 - 2007 godine potražnja za stanovima bila deset puta veća nego ponuda i to je mučilo mnoge koji su tragali za vlastitim stanom. Kako nam je objasnio Franjo Sivrić, vlasnik Agencije za promet nekretninama “Sivrić”, nakon intenzivne desetogodišnje prodaje stanova došlo je do nestašice jer “se prodalo što se imalo prodati”.
“Došlo je do obrata situacije. Nekada je ponuda bila deset puta veća nego potražnja, a danas je obratno. Jednostavno, nema stanova ni u starogradnji, niti u novogradnji”, ustvrdio je Sivrić.
Prema Sivrićevim riječima, najveća potražnja za stanovima vladala je na zapadnoj obali Mostara, od Balinovca do vrha Avenije, kao i prvi redovi zgrada na Bijelom brijegu, dok se na istočnoj obali najviše ljudi želi naseliti u predjelu trga Musala i nekadašnje robne kuće Razvitak. Sivrić je također kazao da za novogradnju na Bulevaru ima mnogo zainteresiranih, međutim stanova nema. S obzirom na činjenicu da se na jedan stan prijavi deset kupaca, i cijene u oba dijela grada su vrtoglavo porasle.
“Potražnja diktira ponudu, više nigdje ne možete kupiti kvadrat stana za tisuću maraka. Cijene kvadrata stana u Mostaru se kreću od 1.000 do 2.000 maraka”, objasnio je Sivrić rekavši da više nitko neće moći doseliti u Mostar ako nema “dubok džep”, jer više nema poduzeća koja će svojim zaposlenicima praviti stanove, a rijetki su oni koji mogu izdvojiti nekoliko tisuća maraka za jedan četvorni metar stana. Najpovoljnija je Panjevina gdje je također porasla cijena stanova, ali mogu se naći po cijeni od 1.000 maraka po metru kvadratnom.
Sivrić nam je rekao da je ovaj fenomen manjka stanova bio prisutan i u prijeratnom razdoblju, ali da je nakon rata došlo do pregrupiranja nacionalnih skupina u Mostaru te su samim time pojedina naselja u gradu postala prenaseljena. “Većina stanova koji su se prodali na istočnoj ili zapadnoj obali prodavali su se zbog nacionalne osnove. Hrvati su prodavali svoje stanove na istočnoj i kupovali na zapadnoj, Srbi su prodavali i na istočnoj i na zapadnoj obali, a bosnjaci su najmanje prodavali" ističe Sivrić.[13]
5. CIJENA STANOVA I KUPOVNA MOĆ
Prosječna neto plata u BiH između 2000. i 2008. godine bilježi stalan porast, kao što se vidi iz narednog pregleda:
Tabela 6: Prosječan iznos neto plata u BiH
Izvor: Zavod za statistiku u BiH
Ipak, kupovna moć stanovništva izražena u kvadratnim metrima stana, ne prati isti trend. Poređenjem kretanja cijena stanova i iznosa prosječne neto plate u RS, vidiljivo je da je u 2008. godini bilo potrebno raditi 3,3 mjeseca da bi se kupio kvadrat stana u Banjoj Luci, dok se u 2003. godini kvadrat mogao kupiti za manje od 3 mjeseca rada.
Izvor: „Stanogradnja za mlade, podrškom do krova“
Kada se poredi broj mjeseci potreban da se kupi kvadratni metar stana u evropskim metropolama, najpovoljnija situacija je u 2007. godini bila u Briselu, a najnepovoljnija u Beogradu, gdje je bilo potrebno raditi gotovo 4 mjeseca za kvadrat stana. Situacija u Zagrebu, Sarajevu i Banjoj Luci je tek nešto bolja nego u Beogradu.
Izvor: „Stanogradnja za mlade, podrškom do krova“
Iz tabele možemo vidjeti da osoba u BiH (Sarajevo i Banja Luka) treba da radi gotovo tri mjeseca da bi kupio kvadrat stana s prosječnom neto platom od 430 eura za Sarajevo i 350 za Banja Luku.
Tabela 7:Prosječna neto plata i cijena stambenog prostora
Podaci za 2007. godinu, Izvor: www.propertywire.com
6. KOMPARATIVNA ANALIZA CIJENA NEKRETNINA U BIH I CIJENA NEKRETNINA U REGIONU
Cijene nekretnina u Sarajevu uporedićemo sa cijenama nekretnina u okruženju kako bi imali bolju perspektivu o tome da li su sadašnje cijene nekretnina u BiH iznad ili na nivou nekretnina u regionu. Analizu smo sproveli upoređivanjem cijene koje se nalaze u katalogu najvećih agencija za nekretnine na području Srbije, Hrvatske, Albanije, Makedonije i Crne Gore.
Na osnovu koparativne analize nominalnih vrijednosti stambenih objekata, u odnosu na zemlje u regionu, prosječna cijena metra kvadratnog u Sarajevu (centar) niža je od većine gradova u regionu (u prosjeku za 24,57% od centra Beograda, 36,13% od centra Zagreba, 50,14% od centra Ljubljane). Ono što se zbog veličine grada naziva uži centar Sarajeva predstavlja ustvari ekvivalent centra Zagreba, Ljubljane ili Beograda. Tako metar kvadratni u centru Sarajeva je na nivou od oko 2000 eura što je znatno manje u odnosu sa cijenama u samom centru Zagreba – Stari Grad (4000 eura), Beograda – okolina Knez Mihajlove ulice (4200 eura) ili Ljubljane (4066 eura). Sa druge strane, prosječna cijena stambenog objekta u Budvi je najviša u odnosu na sve primorske gradove u regionu, čak i u odnosu na glavne hrvatske turističke destinacije Split i Dubrovnik. I dok hrvatsko i crnogorsko primorje imaju približno iste cijene, bosansko i albansko tržište na primorju je još uvijek ispod prosjeka na crnogorskoj i hrvatskoj obali. Reprezentativni podaci o kretanju cijena nekretnina i relativnoj raspoloživosti se mogu vidjeti kroz kretanje koeficijenta dostupnosti 3, koji se dobije kao odnos prosječne cijene metra kvadratnog i neto zarade. Na taj način se može analizirati relativna raspoloživost stambenih objekata u regionu. Prema ovom indeksu, Budva sa koeficijentom od 7,61 predstavlja najnedostupniju lokaciju za domaću klijentelu i nalazi se ispred Dubrovnika i Splita. Sa druge strane, Podgorica je po koeficijentu raspoloživosti (4,09) dostupnija od centra Beograda (6,04) i u ravni sa cijenama u Sarajevu (4,62) i Zagrebu (3,9). Imajući u vidu kvalitet i ponudu stambenih objekata u Ljubljani i Zagrebu, zaključujemo da su cijene u Sarajevu posmatrano sa stanovišta dostupnosti domaćih klijenata precijenjene.
Zemlje
Min cijena
Euro/m2
Max cijena
Euro/m2
Prosj. cij.
Euro/m2
Neto zarade (euro)
Koef. dostup. nekretn.
Srbija
Beograd – centar
2.000
2.885
2.357
390
6,04
Hrvatska
Rijeka – centar
1.466,20
3.111
1.927
714
2,70
Split – centar
2.000
7.937
3.008
714
4,21
Zagreb – centar
2.200
4.100
2.784,20
714
3,90
Dubrovnik –stari grad
3.939,40
6.557,38
5.378,65
714
7,53
Albanija
Drač – Durec centar
630
650
637
n/a
n/a
Tirana
490
1.100
721,90
n/a
n/a
Bosna i Hercegovina
Sarajevo - centar
1.280
2.055,50
1.778
385
4,62
Makedonija
Skoplje
650
1.150
886,36
257
3,45
Ohrid
769,23
2.500
1.245,91
257
4,85
Slovenija
Ljubljana - centar
2.984
4.066
3.566
883
4,04
Crna Gora
Podgorica
1.200
4.000
1.738,27
425
4,09
Budva
1.576,92
7.000
3.232,37
425
7,61
Tabela 8: Poređenje cijena stanova u BiH i regionu
Izvor: „Analiza tržišta nekretnina“ Centralna banka Crne Gore, Podgorica 2008.
7. ZAKLJUČAK
U periodu nakon 1996. godine tržište nekretnina Bosne i Hercegovine se oporavljalo i saniralo katastrofalne posljedice agresije BiH gotovo čitavu deceniju i možemo reći da su ovi događaji značajno utjecali na buduće stanje tržišta stambenih nekretnina. Usljed razorene ekonomije, demografskih poremećaja i drugih društvenih parametara došlo je također i do velike promjene kada su u pitanju nekretnine, a pogotovu stambene, širom cijele Bosne i Hercegovine.
Početak tranzicijskog perioda karakterište da su cijene stambenih nekretnina u BiH bile niske i zasigurno ispod realne vrijednosti, ali kako su se ekonomija i socijalna situacija poboljšavali dolazi do stabilizacije kako cijena tako i samog tržišta.
Kako je tržište nekretnina veoma bitan faktor pri određivanju razvijenosti određene ekonomije, tako se u većim centrima BiH ( Sarajevo, Mostar, Banja Luka, Tuzla itd.) naglo razvijalo tržište nekretninama te su cijene sve do 2008. godine konstantno rasle, ali uporedo s tim potražnja i blagonaklonost banaka.
Poslije recesije iz 2008. godine stanje na ovom tržištu se mjenja, te sve više dolazi do smanjenja potražnje te veće oskudice finansijskih sredstava., s čime dolazi i do naglog pada cijena.
Poslednjih par godina domaće tržište nekretnina obilježeno je stagnacijom prodaje i zaustavljanjem višegodišnjeg rasta cijena, što je dovelo do svojevrsnog 'rata živaca' investitora i kupaca. Naime, svaka od strana misli da u skorijoj budućnosti može proći bolje nego sada, pa tako investitori svako proljeće najavljuju značajni rast cijena, dok se kupci nadaju daljim padanjima.
Ukoliko bi poredili stanje bosanskohercegovačkog tržišta stambenih nekretnina i onih u okruženju može se reći da je stanje zadovoljavajuće, pogotovu nakon stagnacije cijena i sve realnijeg pristupa određivanju vrijednosti nekretnina.
Obzirom da je naša zemlja specifična, vrlo kompleksna i još uvijek nedovoljno ekonomski osviještena , stanje tržišta stambenih nekretnina je ipak zadovoljavajuće. Veliki broj agencija za nekretnine, poprilično velika potražnja i većina uspiješno realiziranih kupoprodaja sigurno da argumentuju tome.
LITERATURA
v Radni materijal, Ekonomski fakultet u Sarajevu
v Ministarstvo za ljudska prava i izbjeglice (sektor za izbjeglice, raseljene osobe I stambenu politiku)
v Formiranje cijena stambenog prostora na tržištu Kantona Sarajevo; Rijad Joldaš, Kasim Tatić
v Stanogradnja za mlade, podrškom do krova, Aleksandar Draganić, Mišel Pavlica, Stevo Pucar
v Internet stranice:
http://www.capital.ba/pada-trziste-stanova/
http://www.ekapija.ba/website/bih/page/241397
http://www.ekapija.ba/website/bih/page/260507
http://www.banjalukalive.com/biznis/banjaluka-najskuplja-kvadrat-do-3.000-km.html
http://www.bih.net.ba/newsarea_vijest+M5ffe1750612.html
http://jajceportal.com
http://domaljevac.net
[1] “Stanogradnja za mlade, podrškom do krova”, Aleksandar Draganić, Mišel Pavlica, Stevo Pucar, str. 8
[2] Ministarstvo za ljudska prava i izbjeglice (sektor za izbjeglice, raseljene osobe I stambenu politiku)
[3] “Stanogradnja za mlade, podrškom do krova”, Aleksandar Draganić, Mišel Pavlica, Stevo Pucar, str. 11
[4] http://www.capital.ba/pada-trziste-stanova/
[5] http://www.ekapija.ba/website/bih/page/241397; http://www.ekapija.ba/website/bih/page/260507
[6] “Tržište nekretnina u RS: Cijene manje za 30 posto”, SEEbiz.eu
[7] http://www.glassrpske.com/drustvo/biznis/Banjaluka-najskuplja-kvadrat-do-3000-KM/lat/61470.html
[8] http://www.glassrpske.com/drustvo/biznis/Banjaluka-najskuplja-kvadrat-do-3000-KM/lat/61470.html
[9] http://www.cyberbulevar.com/banjaluka/vijesti/nerealno-visoke-cijene-stanova/20070529/
[10] „Formiranje cijena stambenog prostora na tržištu Kantona Sarajevo“; Rijad Joldaš, Kasim Tatić str. 11
[11] „Formiranje cijena stambenog prostora na tržištu Kantona Sarajevo“; Rijad Joldaš, Kasim Tatić str. 12
[12] „Formiranje cijena stambenog prostora na tržištu Kantona Sarajevo“; Rijad Joldaš, Kasim Tatić str. 13, 14, 15
[13] Izvor: “ (Dnevni list) ; web adresa: www.centrala.ba/Default.aspx?Kontrola=Clanak&ID=18